- Les biens commerciaux sont soumis à l’impôt ordinaire sur le revenu
- Les biens privés sont soumis à une imposition distincte
- Le taux d’imposition diminue avec la durée de possession
- La commune prélève un impôt équivalent à 60 % de celui facturé par le canton.
Qu'est-ce qu'un impôt sur les gains immobiliers ?
Lorsqu’un bien immobilier est vendu avec un bénéfice, ce dernier est soumis à l’impôt sur les gains immobiliers. Cet article a pour objectif d’expliquer le fonctionnement de cet impôt, ses modalités de calcul, et les personnes concernées, en se basant sur les informations officielles fournies par le canton de Fribourg.
Qui est concerné par l'impôt sur les gains immobiliers à Fribourg ?
Toute personne vendant un bien immobilier privé avec un bénéfice doit remplir une déclaration spéciale pour calculer le montant exact du gain imposable. De plus, les gains réalisés sur des biens acquis par succession ou donation sont calculés en fonction du dernier transfert imposable inscrit au Registre foncier.
Pour les propriétaires commerciaux, les gains provenant de la vente d’un bien commercial sont intégrés aux revenus soumis à l’impôt ordinaire sur le revenu. Les investisseurs à court terme vendant des biens après une courte période de détention (moins de 5 ans) sont particulièrement concernés par des taux d’imposition plus élevés ou des majorations spécifiques.
Barème de l’impôt sur les gains immobiliers
Le canton de Fribourg applique un barème pour l’impôt sur les gains immobiliers, basé sur la durée de possession du bien. Ce barème est dégressif, ce qui signifie que plus vous détenez le bien longtemps, plus le taux d’imposition est réduit.
- Durée de détention
- Jusqu'à 2 ans
- Jusqu'à 4 ans
- Jusqu'à 6 ans
- Jusqu'à 8 ans
- Jusqu'à 10 ans
- Jusqu'à 15 ans
- Plus de 15 ans
- Taux d'imposition
- 22%
- 20%
- 18%
- 16%
- 14%
- 12%
- 10%
Il convient également de noter que si le total des gains réalisés sur des biens détenus moins de cinq ans dépasse 400’000 CHF au cours d’une année civile, la part de l’impôt relative au gain excédant cette limite est majorée de 40%.
Comment calculer l’impôt sur les gains immobiliers ?
Afin de calculer l’impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Fribourg, les étapes suivantes devront être prises en compte.
1. Déterminer le gain réalisé
Le gain imposable est obtenu en calculant la différence entre :
- Le produit de la vente : Le prix de vente du bien (y compris les prestations fournies par l'acquéreur, comme des remboursements de frais, droits d'usage, ou indemnités liées à la transaction).
- Le prix d’acquisition : Le coût initial d’achat (ou, en cas d’héritage/donation, la valeur du dernier transfert imposable inscrit au Registre foncier), augmenté des dépenses d'investissement.
2. Inclure les dépenses augmentant la valeur du bien
Les dépenses admissibles qui peuvent être ajoutées au prix d’acquisition incluent :
- Les coûts des constructions, transformations, ou autres améliorations durables.
- Les droits de mutation et frais notariaux liés à l’achat.
- Les frais de courtage pour l’achat ou la vente (selon des plafonds réglementés).
- Les taxes liées à l'amélioration de l'infrastructure (raccordements, corrections foncières, etc.).
- Les frais hypothécaires (notaire et Registre foncier).
3. Appliquer le barème cantonal
Il vous faudra appliquer le barème cantonal sur les gains immobiliers.
4. Inclure l’impôt communal
Les communes prélèvent un impôt additionnel correspondant à 60 % de l’impôt cantonal. Par exemple :
- Si l’impôt cantonal est de 10'000 CHF, l’impôt communal sera de 6'000 CHF.
- Le total à payer sera donc de 16'000 CHF.
5. Vérifier l'application d'une majoration
Si vous avez vendu plusieurs biens dans une durée de possession inférieure à 5 ans et que vos gains annuels dépassent 400’000 CHF, une majoration de 40 % s’applique sur la part du gain dépassant cette limite.
Exemple de calcul
Prenons l’example suivant pour un appartement acheté à Fribourg:
- Prix de vente : 1'000'000 CHF
- Dépenses augmentant la valeur : 50'000 CHF
- Durée de possession : 8 ans
Gain imposable : Prix de vente – (Prix d’acquisition + Dépenses)
1’000’000 – (700’000 + 50’000) = 250’000 CHF
Taux applicable : (8 ans de possession, selon barème) : 16 %
Impôt cantonal : 250’000 × 16 % = 40’000 CHF
Impôt communal : 40’000 × 60 % = 24’000 CHF
Total à payer : 40’000 + 24’000 = 64’000 CHF
