Qu’est-ce que la valeur locative ?
Commençons par le début, la valeur locative est un concept du système fiscal suisse, elle représente le revenu hypothétique qu’un propriétaire aurait pu obtenir si son bien immobilier avait été mis en location. Bien que ce revenu ne soit pas effectivement perçu par le propriétaire, il est ajouté à son revenu imposable.
Comment se calcule la valeur locative d’un bien immobilier ?
Le montant de la valeur locative varie en fonction de plusieurs critères notamment :
- la commune de situation du bien
- le type de bien
- la surface habitable
- le nombre de pièces
- l’âge du bien (vétusté)
- l’aménagement du bien
- éventuelles nuisances
- situation générale
Dans le canton de Genève, le calcul de la valeur locative se calcule au travers d’un questionnaire. Ce formulaire doit être rempli lors de l’achat d’un bien immobilier et lorsque des travaux importants sont réalisés.
Cette valeur est indexée et peut évaluer avec le temps. Chaque année le montant de la valeur locative est communiquée aux propriétaires par l’administration fiscale cantonale avant le 31 mars.
Qui est concerné par la valeur locative dans le canton de Genève ?
Tous les propriétaires du canton de Genève qui habitent ou qui ne louent pas leur bien immobilier sont concernés par la valeur locative.
Discussions récentes concernant l'abolition de la valeur locative
Avec un vote de 158 voix en faveur et 31 contre le projet de suppression de la valeur locative, une décision majeure a été prise.
Jusqu’ici, les propriétaires immobiliers étaient imposés sur une base théorique, équivalant au revenu potentiel qu’ils pourraient obtenir en louant leur bien. En contrepartie, ils pouvaient déduire les intérêts de leur dette hypothécaire ainsi que les coûts d’entretien et de rénovation.
Depuis le début des années 2000, plusieurs initiatives visant à supprimer la valeur locative ont été rejetées par les électeurs et le Parlement. Néanmoins, la commission du National a récemment introduit un projet revisité et plus équilibré.
Ce nouveau projet se concentre sur trois modifications majeures : l’abolition de la valeur locative pour les résidences principales et secondaires, la réduction de la déductibilité des intérêts passifs et l’élimination de la déduction des frais d’entretien.
Quels seraient les avantages de la suppression de la valeur locative ?
Diminution de la charge fiscale
En supprimant la valeur locative, les contribuables propriétaires de leur logement ne seront plus contraints de payer des impôts sur un revenu théorique. En particulier pour les contribuables qui ont remboursé une grande partie de leurs dettes hypothécaires et qui n’ont pas de frais importants à déduire.
Plus sur le sujet : Déductions fiscales à Genève
Réduction de l’endettement
Avec le plafonnement de la déductibilité des intérêts passifs, le contribuable aura tendance à rapidement vouloir rembourser son emprunt hypothécaire pour entrer dans le champ déductible des intérêts qui se situerait à 40% du rendement de sa fortune.
Cet argument est à double tranchant, car oui cela incitera les contribuables à faire un effort pour rembourser leur crédit, mais cela pénaliserait ceux qui n’ont pas les moyens d’amortir leurs dettes rapidement.
Simplification administrative
Si la valeur locative se voit définitive abolie, les nouveaux propriétaires se verront libérés du questionnaire pour détermination de la valeur locative parfois complexe lors de l’achat d’une maison.
Quels seraient les inconvénients de la suppression de la valeur locative ?
Les inconvénients principaux sont la non-déduction des frais d’entretien/rénovation (à l’exception des bâtiments historiques) et le plafonnement des intérêts passif à hauteur de 40% du rendement de la fortune.
Conclusion
Le Conseil National a récemment approuvé un projet visant à abolir la valeur locative. Si elle est adoptée, elle entraînerait une réduction de la charge fiscale pour de nombreux propriétaires, une incitation à réduire l’endettement et une simplification administrative. Cependant, elle limiterait également les déductions pour l’entretien et la rénovation et plafonnerait la déductibilité des intérêts passifs et porterait potentiellement préjudice aux nouveaux propriétaires.
La décision finale, qui aura des implications majeures pour les propriétaires du canton de Genève et potentiellement d’autres régions de la Suisse, reste entre les mains du Conseil des États.
Nous ne manquerons pas de vous tenir informé de la suite.
FAQ - Valeur locative
Les valeurs locatives sont calculées en fonction de plusieurs critères mais également principe du loyer comparable. À Genève, la valeur locative se calcule à l’aide d’un questionnaire. Indépendamment du résultat, l’état se réserve le droit de faire des éventuelles estimations individuelles dans les cas où le résultat calculé par le questionnaire diffère de la réalité.
Il existe plusieurs types de déductions, notamment les intérêts passifs, les entretiens/rénovations, les impôts fonciers.
Les intérêts passifs se réfèrent aux intérêts payés sur les dettes liées à un bien immobilier.
Les frais immobiliers peuvent être subdivisés en frais d’entretien, d’exploitation et d’administration. Les frais d’entretien déductibles comprennent les dépenses effectuées pour maintenir la valeur de l’immeuble, telles que les réparations, les rénovations et le remplacement d’éléments usés.
Les dépenses qui augmentent durablement la valeur du bâtiment (Ex : piscine, véranda), entraînant une plus-value, ne sont pas déductibles. Cela inclut les nouvelles constructions, les agrandissements, les transformations et l’aménagement de terrains.
Dans certains cas, la valeur locative peut être négative. Cela arrive notamment quand les frais dépassent les revenus théoriques calculés.
